Introduction
Le 10 octobre 2025, le Conseil constitutionnel (Grondwettelijk Hof) a rendu l’arrêt 131/2025, rejetant la demande d’annulation d’une ordonnance bruxelloise de 2023 modifiant la procédure d’expulsion des locataires. L’élément le plus visible : une suspension (ou “winterstop”) des expulsions entre le 1ᵉʳ novembre et le 15 mars, sauf exceptions.
Cet arrêt illustre un arbitrage délicat entre protection sociale et droits constitutionnels, dans un cadre institutionnel complexe.
1. Les faits et la réglementation contestée
- En juin 2023, la Région de Bruxelles-Capitale adopte une ordonnance modifiant la procédure d’expulsion dans les contrats de location.
- Trois mesures de la procédure peuvent entraîner un report de l’exécution de l’expulsion :
- la décision de justice ne peut être exécutée qu’après un délai d’un mois suivant sa signification (avec possibilité pour le juge d’adapter ce délai) ;
- un délai de 15 jours après notification au huissier — sauf si le locataire présente une solution de relogement crédible — pour reporter l’expulsion d’un mois ;
- interdiction, en principe, d’expulser entre 1er novembre et 15 mars (la “winterstop”).
- L’ordonnance prévoit des exceptions au “winterstop” :
• si le locataire a déjà un relogement effectif en vue ;
• si le logement présente un danger ;
• si le locataire a un comportement dangereux pour autrui ou pour le logement ;
• ou si le propriétaire doit habiter le logement lui-même pour cause de force majeure. - Le locataire doit verser une “bewoningsvergoeding” (contrepartie locative) — en principe équivalente au loyer — pendant la période de suspension. Si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut demander ce montant au Fonds régional de Solidarité (Gewestelijk Begrotingsfonds voor Solidariteit).
- L’association “Nationaal Eigenaars en Mede-Eigenaars Syndicaat” saisit la Cour constitutionnelle pour demander l’annulation de cette ordonnance.
2. Le contrôle exercé par la Cour constitutionnelle
La Cour doit examiner :
- La compétence de la Région bruxelloise pour adopter ces mesures ;
- La compatibilité des mesures avec les droits fondamentaux (accès à un juge, droit de propriété, principe d’égalité, etc.) ;
- Le principe de proportionnalité : est-ce que les mesures poursuivent un but légitime, et si elles sont raisonnables, nécessaires et équilibrées.
2.1. Compétence
- La Cour reconnaît que, même si l’organisation judiciaire relève du niveau fédéral, la Région peut réglementer les conditions d’expulsion dans le cadre du logement — compétence régionale.
- L’ordonnance ne bloque pas l’exécution d’un jugement de manière absolue : elle ne suspend que temporairement, dans des conditions strictes.
- Le recours à une compétence implicite est justifié : une mesure régionale marginale affectant un domaine fédéral est tolérée si elle est nécessaire à l’exercice des compétences régionales, et si l’effet sur le domaine fédéral est marginal. Grondwettelijk Hof
2.2. Droits fondamentaux et proportionnalité
- La Cour admet que les mesures limitent l’accès à un juge et le droit au plein usage de la propriété.
- Elle les valide cependant au motif qu’elles visent des objectifs légitimes : éviter des situations inhumaines en hiver, protéger la santé, garantir un relogement, etc.
- Concernant le “winterstop”, l’argument principal est de prévenir des expulsions en période où le relogement est difficile voire impossible.
- Les effets pour le propriétaire sont modérés :
• le loyer / la “bewoningsvergoeding” reste dû ;
• des exceptions existent pour éviter des situations extrêmes ;
• si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut recourir au fonds de solidarité. - Sur l’égalité/non-discrimination : le fait que le fonds de solidarité n’intervienne qu’en rapport avec le “winterstop” (et non pour les deux autres mesures de report) ne constitue pas une différence de traitement déraisonnable selon la Cour.
- Quant aux délais procéduraux (mise en demeure d’un mois avant action en justice, délai de 40 jours avant comparution) : la Cour les considère pertinents, non disproportionnés, et utiles pour donner au locataire le temps de réagir et aux services publics (OCMW) de proposer des solutions sociales. Grondwettelijk Hof
3. Résultat
La Cour constitutionnelle rejette le recours contre l’ordonnance. Elle valide les mesures de report d’expulsion, y compris la “winterstop”, sous réserve des exceptions et conditions prévues. Grondwettelijk Hof
4. Enjeux, enseignements et limites
Enjeux
- Affirmer qu’une Région peut intervenir dans une procédure touchant à la justice, via des aménagements marginaux, lorsqu’ils sont liés à ses compétences en logement.
- Tester la portée du principe de proportionnalité dans des domaines où s’affrontent intérêts privés et besoins sociaux urgents.
- Montrer que les droits fondamentaux ne sont pas absolus : ils peuvent être tempérés, mais seulement avec des garanties et dans des limites raisonnables.
Leçons pour le juriste ou le citoyen
- Une institution judiciaire (constitutionnelle) peut assumer un rôle médiateur entre efficacité sociale et rigueur juridique.
- Dans un contexte de critique sociale (propriétaires mécontents, discours populistes), la légitimité d’une mesure tient dans sa structure équilibrée, ses exceptions raisonnables, et sa motivation transparente.
- Ce type d’arrêt démontre que la protection sociale n’est pas l’ennemie des droits constitutionnels, mais un paramètre légitime à prendre en compte.
⚠️ Limites et critiques possibles
- Le “winterstop” dans un contexte de crise immobilière ou rareté du logement peut être perçu comme pénalisant les propriétaires (coûts, immobilisation).
- Le fonds de solidarité pourrait ne pas couvrir intégralement les pertes du propriétaire dans tous les cas.
- Le rôle du juge est délicat : à quel point peut-il moduler les mesures sans être accusé de “faire la politique” ?
